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黄浩权
Wrote in March 25, 2017

深度报告:长远来看,所有临深片区都是洼地!


来源:米宅

针对大格局的抓大放小之后,关于临深区域的价值,我总感觉有几点关键性的要点没有讲透。


本篇就针对这几个关键点,我尝试用更落地,更具针对性的方式讲明白以下几个问题—。

01


我可以毫不掩饰的讲,我看好深圳,看好深圳的经济、城市、未来,包括深圳的房价。


在去珠三角考察之前,我在观念上一直认为,深圳经济的背后支撑是香港,会以香港为参照目标去考量未来深圳的发展,去考量深圳房价的合理空间。


直至我得到了几组数据——


深圳既有高额的经济总量,又有高速的经济增长速率。


2016年,深圳GDP超1.94万亿,全国第四,增速全国副省级城市第一。


深圳人均GDP16.74万元,全国第一,超过上海50%。深圳南山区人均GDP也早在2年前就超过香港人均GDP;


深圳还有着全国最高端、最良性的经济结构模型。


2016年,深圳第三产业比重首次突破60%,尤其是创新型的“三新”产业占总量的50%以上。这样的经济结构,堪称全国最健康的经济模型了;


一线城市中深圳是唯一一个长期不限制人口流动的城市,也是落户最容易的城市,更是受户籍牵绊最小的城市。


一个大专毕业生,拿着文凭2个月就可以落户深圳,而且还能拿到1万左右的安家费;


“北上广深”等一线城市中,甚至是全国副省级城市中,哪里的空气最好?深圳!深圳是全国唯一一个实现了经济增长和生态平衡的大城市,万元 GDP 能耗全国最低。


北京 500 强看央企,上海 500 强看外资,深圳 500 强看本土。


深圳所产生的世界 500 强:华为、平安、招行、万科、正威,腾讯有一个共同特征:没有国家队,这背后是民营经济的良性活力运转;


全国甚至是全球拥有上市公司最多的城市。截止2016年,深圳已经拥有上市公司超过346家,而上海尚不足300家。


深圳地铁远期规划将全面无缝接驳惠州和东莞,全面实现深莞惠一体化。


2020年,深圳地铁线路将全面与东莞、惠州进行接入,形成深莞惠跨市的轨道交通网络,深圳13号线将连接松山湖、莞城,深圳11号线将连接惠州的6号线;


深圳政府先后耗费400亿,收购高速经营权,实现城际高速免费通行。


深圳市从2014年开始,就在回购城际高速公路的经营权,先后收购了多条通往东莞、惠州等临深城市的阶段高速,经营权收购后,这些阶段高速将实现全段免费。


除了东线连通惠州和东莞外,深圳还在积极推进深中通道的修建。深中通道通车后,中山将彻底纳入深圳半小时经济圈范围内;


在交通基础上,以深圳为核心的珠三角城市群,是全国最具活力、城际联系最紧密的城市群。


朋友给我举了个例子,他老婆所在的企业虽说是一家深圳企业。


但他的总部和研发在深圳,制造在东莞,零部件采购在中山和惠州,分销在广州,上市融资在香港,最后通过深圳的盐田港和香港的葵涌港运往东南亚、欧美。


通过这几个点,我们能明显发现一个问题——


深圳在下一盘大棋!


深圳的经济不仅以全国最快的速度增长,而且在用最高端、最健康、最良性的模式,在高总量的基础上增长。


当下深圳的单核发展已经无法满足如此高的经济增速,深圳在扩张,在辐射,在产业转移。


深圳在构建以深圳为核心,西起中山,东至惠州,北接东莞,甚至要把广州和香港一起纳入的一个超级城市群!


这个城市群的未来目标,远不止香港,而是东京、首尔为代表的世界级都市圈!


这是以东京为核心、80km范围内、1个半小时通勤时间的东京都市圈地铁路线图↓↓↓



这是以深圳为核心、30km范围内、1个半小时通勤时间的深圳都市圈未来轨道规划图↓↓↓



从这个对比图上,我们发现,深圳已经在逐步把大都市圈的框架搭建起来了,未来还会远吗?


如果你作为一个高净值人群考虑长线的资产配置,还在广州、珠海和深圳三个城市的主城区犹豫?不要犹豫,深圳是最好的选择!


2


如果你是高净值人群,国内最好的资产配置方向就是深圳的关内、主城区。


站在超级城市群的目标上,我们会很容易的发现一个问题——深圳的未来还远未到来。在未来的10年时间里,深圳将以脱缰野马的速度疯狂扩张。


深圳在未来仍会有大量的创业型公司上市,仍会有以万亿级的资本涌入,仍会凭借宽松的落户政策吸纳千万级的人口涌入……


现在,如果你问我,整个珠三角,资产保值能力最强,最安全的区域是哪里?


我会告诉你,深圳,在深圳的关内,在深圳的主城区!


通过东京都市圈的房价格局我们就能看出一个趋势——


在东京都市圈的23区中,中央区、千代区和港区为代表的中心区房价已经高达30万/㎡的价格,而且在过去的2016年,这些中心区的房价增幅也都高达8%以上,远超其他城区增幅。


在东京房价崩盘的过程中,价格降幅最低的也是中心区;东京经济复苏过程中,房价反弹最快的还是这些中心区。


在都市圈扩张的过程中,相比较其他远郊板块,中心区的房价也许并不能如远郊板块一般,出现动辄翻番的涨幅。


但是中心区房价凭借更加更熟的配套往往能够实现更加坚挺的稳涨,拥有更加稳定的资产保值能力。


那么,对于深圳来说,关内四区,市区六区中,究竟哪个区最适合入手?


答案是,罗湖!



↑↑↑从位置上看,罗湖区处于深圳市的绝对中心位置。


同时罗湖在深圳成为经济特区的很长一段时间里都是深圳的中心城区,市中心,是深圳最早开发的城区,号称深圳的小香港。


深圳的主要教育资源、医疗资源和早期的商业中心也都集中在罗湖,比如深圳大剧院、深圳万象城、深圳地标也大都集中在罗湖。


但是,目前罗湖的房价属于关内最低!


而且从2014年到现在,连续几年时间,罗湖的房价涨幅连续垫底!早期和福田、南山同处于相同价格水平的罗湖,房价被连续超越。


2014-2017深圳中心六区二手房均价对比▼


2014-2017深圳中心六区二手房涨幅对比▼



为什么?有人说是因为罗湖城市中心地位的下降!


的确,伴随深圳发展的西进策略,深圳的城市中心也一路从罗湖到福田,从福田到南山前海。


但是在西进过程中,深圳的核心教育资源、医疗资源、商业资源仍留在罗湖。


其实,罗湖房价涨幅长期不高,最终形成罗湖洼地的最终原因是——

1、罗湖作为最早的开发城区,开发较早,当下城区的可开发用地严重短缺,几乎没有新房入市。


大量的土地被早期规划的多层建筑、小产权房、城中村占据,几乎所有可开发的土地上都“种满了楼”;


2、罗湖已经开发30年之久,目前城市界面相当混乱,存在大量的“老破小”多层建筑。


尤其是经济特区规划的早期,因为政策等原因,导致罗湖区存在大量的小产权房,这些房源因为房龄、产权、建筑品质的原因,拉低罗湖均价。


“先发劣势”是桎梏罗湖房价的最大原因。


但是深圳市的第一轮城市更新已经开始,罗湖是重心,罗湖投资2500亿已经启动三大中心片区的城市更新、旧城改造——蔡屋围、笋岗、湖贝。



其中,蔡屋围的旧城改造已经完成,已经形成了围绕京基100超高层的金融片区;


湖贝的改造已经由华润启动,建筑面积198万㎡,将是深圳关内最大体量的单项目开发;


笋岗的旧城改造涉及5.4平方公里,由招商蛇口、深业、华润、城建、中建投、中洲、物资、宝能八大一线房企开发,现在各项目都已经启动。


这么梳理下来,我们就可以得出几个关键点——


深圳大都市圈前提下,深圳仍有巨大的发展空间,主城区仍是最好的资产保值地!


罗湖因为“先发劣势”的原因,一手房市场长期处于冻结期,主城区的罗湖与周边区域有近2万的价差,这种价差关系显然不合理!


罗湖的价格洼地被补平是迟早的事儿,补涨的时间可参考几大旧改项目的亮相时间,华润湖贝的入市基本在下半年,留给投资客的时间已经不多了!


对比南山和福田的价格,罗湖的二手房、公寓只要价格在6万以下,都可以考虑入手!这种物业是高净值人群的资产配置首选!


3


所有临深城市全都是洼地!中山只不过是所有洼地中最低的那个!


站在未来深圳的1h通勤大都市圈范围内看,我们发现几乎所有的临深城市全都是洼地。


因为在大都市圈的前提下,城际间的交通太方便了,而城际间的价差关系太大了!



在众多的临深板块中,有几个关键点需要我们注意——


1h通勤圈范围内,价格最低!均价尚不足2万!


毗邻深圳区域价值最高!翠亨通过深中通道毗邻的是深圳前海,属于全深圳目前最火的热点区域!


而其他区域所毗邻是大都是深圳市的外延板块,比如惠阳更靠近龙岗和盐田,松山湖更靠近龙华。


翠亨的上涨空间不能过于乐观的对比前海,主要受其他临深板块的价格影响制约。


结合距离和临深区位因素综合考虑,翠亨未来的价格可以参照凤岗,未来可能补平或者略超过凤岗,预计突破3万,问题不大!


在这样的前提下,我们去选择中山临深区域的投资时,我有几个建议——

因为中山翠亨的涨幅主要受东线的临深区域价格制约!中山的最大价值在于价格低!放大中山价值的最好方法,就是便宜!买中山翠亨,只买最便宜的!


同等距离,选最便宜的!同等品牌,选最便宜的!同等户型,选最便宜的!同等面积,选最便宜的!

4


大亚湾的度假盘也是可以考虑的,因为其背靠的是深圳2000万人的短途度假需求。


在去深圳之前,一直认为作为一个滨海的海湾型城市,深圳的海景资源应该不算稀缺的。但是,真正去了之后发现,深圳不缺海,但是缺少真正优质的海景资源。



珠江口沿线的海岸因为珠江入海的泥沙冲击,几乎达到不忍直视的程度。


而深圳湾因为属于内海内湾,加上濒临城市核心区,饱受城市污染,也几乎不能称得上海景。深圳真正意义上的海景资源在东部。


大小梅沙和大鹏湾属于深圳市。其中大小梅沙开发较早,形成了以东部华侨城为中心的度假核心,目前已经成为距离主城区最近、配套最成熟的度假板块。


目前大小梅沙的华侨城二手房均价已经突破10万,其他项目二手房均价也维持在7万以上。


大鹏湾及大鹏半岛尚未进行大规模的开发,目前岛上主要是原生山地。其中大亚湾核电站和深圳石化区都分布在大鹏湾和大鹏半岛附近。


大亚湾是近两年深圳度假需求的主要外溢聚集地,也是目前度假项目聚集最多的板块区域。


其海景资源、水质和沙滩质量要明显高于大小梅沙,基本可以媲美海口附近的海景价值。该区域的一手房均价在2万左右。



巽寮湾是目前有地产开发的湾区中,海景资源最好的。


因为该区域更靠近外海,某些沙滩的海景资源甚至可以媲美三亚,但区域的交通条件很差,从惠深高速下来后,有很长的一段乡级道路,通达性非常差。


该区域的一手房均价大概在1.5-2万。


所以,在所有湾区中,我认为,大亚湾区域是值得关注的!




深圳有需求!


深圳人口基数庞大,拥有2000万的人口级别,人口经济基础又足够好,拥有全国最高的人均GDP水平。


这就是深圳短途度假的最大价值!


大亚湾区域的短租私人中低端公寓,淡季能够满足250元/天,旺季能达到600/天,周末时常爆满!


距离深圳最近!


从罗湖区的万象城到大亚湾的华润小径湾大约80km左右,车程1个小时,从距离上完全满足周末短途度假的需求;


价格够低!价差够大!海景够好!


距离深圳大梅沙50km,而大小梅沙已经成为带有度假属性的高端居住区,价格已经突破7万,直奔10万。


相比较而言,这里价格刚突破2万,甚至还能淘到1万出头的房子,海景也更优秀,可以媲美海口,度假属性更浓,更能满足短途度假;



但是,在大亚湾购房有几个关键点需要提醒——

大亚湾是个长线的有租金收益的投资区域!目前大亚湾区域仍处于启动开发阶段,深圳大都市圈的辐射尚未抵达。


目前该区域暂时处于有价无市的阶段,一手房供应很大,二手房市场流转很慢。但,长远来看,增值是必然!


因为距离深圳最近的好湾区只有大亚湾!大亚湾有价值的海岸线只有50km左右!而深圳有2000万人口,后期只会更多!



华润小径湾是大亚湾区域距离深圳最近,交通通达最优,配套做的最好,沙滩质量最好,当下品质最高的项目。


但价格也是最高项目,长线的话有一定价值,但需要等!


融创海湾半岛是融创收购本土企业的项目,是大亚湾区域价格最低的项目,海景资源很好,不逊于小径湾,纯一线海景,价格1万上下。


但目前交通通达性一般,溢价空间很充足!也值得关注。


5个

核心建议




1、我看好深圳,如果高净值的客户考虑在广、珠、深三大城市做资产沉淀和资产配置,我建议首选深圳!


2、罗湖区可能是深圳主城区最后的价值洼地!如果有200万的资金实力,尽快进场,找二手房,甚至是公寓!6万/㎡以下的都可以考虑!


3、长远来看,所有临深片区都是洼地,因为深圳的短期目标是50km范围内的大都市圈!远期是更大,甚至是80km!


4、中山翠亨是让我们一眼看清绝对会补涨的区域!中山翠亨购房,一定要买价格最低的!


5、大亚湾要更靠近深圳,起飞更快,是长线投资的另一个不错选择!






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内容转载自公众号

葫芦娃

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